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底地と借地権の関係と売買方法

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底地と借地

不動産売買について調べていると、底地や借地といった言葉を目にすることが多くなります。
借地とは建物の所有を目的とした地上権あるいは貸借権のある土地のことを指していて、この土地の有する権利は借地権と呼ばれています。

それに対し、完全なる土地の所有する権利の中から借地権を除いた権利を有する土地に関する権利を底地権といい、両方を合わせると完全な土地の権利となるのが大きな特徴です。
売買に関して調べる時、まず最初に確認しておきたいのが底地権が借地権者から地代を貰うための権利であるということであり、地主に帰属します。
地主は所有している土地を売却することもできますが、それ以外にも貸して地代を得ることが可能です。
ただし、借地権を持たなければ土地を所有する権利が完全ではありませんので、底地を売ったとしても地主の自由にすることができません。
そういったケースではしばしばトラブルが見られるのですが、トラブルになるようなケースではこの権利関係について詳しく知らずにやり取りをしてしまうことが多いようです。

土地の管理

地主は土地に関する権利を持っていても管理に困ることもあります。
たとえば、自宅から遠方にあるため思うように管理することができないこともありますし、どのように活用したら良いのかが分からないというものもあります。
また、入ってくるはずの地代が滞りがちであったり、地代が安過ぎて税金に充てることさえできないケースもあるようです。
維持するのが難しい場合には買い取って欲しいという依頼を不動産屋にする場合もあるようですが、こういったやり取りを積極的に行っている不動産屋を見つけることができればスムーズに手続きを済ませることができます。

借地の権利割合は地域ごとに国税庁が定めていて、路線価図で公表されています。
どちらが欠けても所有権ということはできず、金融機関からの融資を受けるための担保としては弱いと判断されてしまう可能性があるようです。
そのため、借地人が地主から底地権を購入して所有権を持つことが検討されることがありますし、逆に地主が売ることもあります。
ただし、価格に関しては借地権割合が高くなっていますので、地主としては希望するような額を手に入れるとができないかもしれません。
商業地などの土地の利用価値が高い地域ほどその傾向が強く、割合に差が出ます。 関連する事項でのトラブルを確認してみると、急に地主から建物収去明け渡しを要求されることがあります。
ただし、このような請求には正当事由が必要になりますますので、正当事由に該当することがあるかを一度確かめなければなりません。

借地権の相続

また、前の世代からずっと土地を借りている場合、その世代が他界して居なくなってしまった場合の取り扱いについて相談する人も多いのですが、親などが借りていて他界しても相続人がその地位を継承できますので問題はありません。
地主からすると、そこに建てられているアパートが老朽化して建て直したいが、借家人が立ち退いてくれないというトラブルも悩ましい問題です。
借家人が立ち退かない場合には対処が難しいので、不動産屋への売却を検討することが多いようです。自宅のリフォームをしたことで地主からクレームが入るようなケースもありますので、かなりトラブルが多いという印象ですが、素人で対処が難しい状態なら不動産屋に入ってもらった方が安心できます。
借地権を親から相続で引き継いだが使用していないので売却したいというケースでは、現状のまま売却するかリフォームや建替えして貸すか、地主に権利を返すかというのが選択肢になります。建て替えをする時には地主の承諾が必要であり、建替承諾料を支払うのが重要なポイントです。

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