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借地権の対抗要件とは

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2つの対抗要件が必要

そもそも借地権とは、建物の所有を目的とする条件、もしくは土地の賃借権を意味しています。この借地権において、さまざまな借地権問題が発生することがあります。
借地契約を結んでいる当事者となる地主に対し、建物登記をしていなかったとしても借地権の主張ができることは当然のことです。また地主が亡くなった場合にも、その相続人に対しても、同様に主張することができるでしょう。しかし地主が土地をほかの誰かに売り渡し、新たな地主が現れた場合には、借地権を対抗するために、二つの要件が同時に必要となってきます。これが借地権問題の一つであり、借地権の対抗要件と呼ばれるものです。

登記上の要件

対抗要件の一つ目として、その建物に借地人の登記がなされていることが挙げられます。借地人は借地上の建物の登記を行うことによって、土地に対し借地権の登記がなかったとしても、第三者に対抗することができるようになります。しかし借地名義人と建物の登記名義人が同じでないケースもあるでしょう。例えば建物を建て替えなどした時に、その息子が住宅を建てて、息子名義で建物の登記をしてしまった場合には、対抗要件にはあてはまらなくなってしまいます。借地名義人と建物の登記名義人が違う場合には、地主が底地を売却して、新しく地主になった人に対し借地権を対抗することができなくなり、土地を明け渡さなければなりません。

借地権保存の掲示

対抗要件の二つ目として、借地上に建物が存在していることが挙げられます。例えば火事や再築などによって建物がなくなった場合には、そのなくなった時から2年間は建物を特定とするための必要な事項や、新しく建物を建築することをその土地の上に掲示することによって、第三者に対抗することができるようになります。これを借地権保存の掲示と呼んでいますが、これを行う前や、掲示が撤去された後に現れた新しい地主に対しては、借地権の対抗ができないため、借地権保存の掲示は非常に重要な要素となります。

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