旧借地法とはどんな法律？土地の今後は？地主も借地人も知っておくべき事をお話しします！

 

 

 

廃止された旧借地法とは

旧借地法は1921年に制定された法律で、「借地人（借主）の権利の保護」に重点を置いた「借地法」が施工されました。
旧借地法では一度地主から土地を借りると契約の更新さえすれば半永久的に契約を継続することが可能で、地主からの視点で考えてみると当時は戦後の混乱の中で土地を比較的安く入手できた上に、土地を貸すことで現金収入が得られるのは大きな収入源でした。
しかし、その後高度経済成長やバブル景気の時代を迎えて土地の価格が一気に高騰すると、旧借地法下では地主側が不利になっていきます。
割安な賃貸料で半永久的に土地を貸し続けることになれば地主にとってはメリットが無くなり、全国で新規に借地が増える量は大幅に減少していきました。
そのような状況を鑑み、1992年に借地法が撤廃され、新たに借地借家法が施行され、契約期間の延長を拒否できる定期借地権制度が開始され地主にとっては大きなインセンティブとなりました。

今も存在している旧借地法

ただし、この1992年の法改正により、借地人は不利になる可能性もあることから、1992年8月の時点で土地を借りていた借地人、およびその相続人は、契約の更新など有利な事項については旧借地法が適用される特別措置が取られることが決定し、1992年8月よりも前から土地を借りておりそのまま契約の更新をし続けていれば、旧借地法は廃止となった現在でも事実上は存在していると言えます。
契約は地主と借地人の同意のもとで更新することができ、契約期間は木造や軽量鉄骨造などの非堅固建物で30年間、鉄骨造や鉄筋コンクリートの堅固建物で60年間となっていますが、両者が契約書で定めた場合は非堅固建物は20年以上、堅固建物は30年以上に定めることも可能です。
また、地主と契約が行えない場合でも、借りた土地に建物が建設されている場合に契約は自動的に更新されます。

地主の悩み…旧借地法で契約した土地は今後どうしたら良いのか…

旧法において契約した借地権を相続し、何世代にも渡って受け継いでいる使用しているというケースがあります。借地権の相続には特に地主の許可は必要ないので、契約当時の借地権者が亡くなったからと言って地主側が土地の返還を求めることはできません。
借地人の方がメリットが大きい旧借地法を現借地法へ契約しなおしたい…と思ってもそれは法律で認められておらず、今後の土地運用を悩まれている地主さんも多いかもしれませんね。
こういった場合の地主さんの出来ることとしては、まず、地代の値上げや更新料の金額の変更です。
これは、地主さんと借主人間で合意の上なら成立しますが、借地人側にメリットも応じなくてはいけない義務も無いので、合意に至るにはトラブルが発生することがあります。その際は当事者間のみで話し合わず、第三者を交えて交渉することがポイントになります。
そしてもう1つの地主さんのできる対策としては、一度契約を解除し、借地の返還を求めることです。
こちらももちろん、地主さんと借主人間での合意の上で成立しますが、借地人に納得してもらうにはそれ相応の条件（建物買取や借地権買取など）や正当事由の提示が必要となるでしょう。