借地権付き物件の売却したい！査定について知ろう！

借地権の売却価格の査定について

借地権付き物件を相続したものの、今後使う機会がないという場合や引っ越しをしようと思っているため借地権付の物件を売却したいといった場合に、このような土地を買取してもらえれば経済的な点からメリットがありますよね。
借地権でも所有権でも、不動産の売却を検討する際に行われるのが売却額の査定となりますが、借地権付き物件の相場とはどうなっているのでしょうか？
答えは残念ながら、借地権付き物件の売却価格に明確な基準はない…ということです。
また借地権付き物件は、状況によって額が変動しやすく査定額の算出が難しい為、算出されたとしてもその査定額はあくまで目安として受け止めるようにしましょう。

そもそも借地権付き物件の査定は、なぜ明確な基準がなく査定が難しいのでしょうか？
それは、一つに売却に当たっては地主の承諾を得なくてはいけないことが挙げられます。承諾を得るに当たっては「譲渡承諾料」が発生しこの金額は査定に反映されるべき項目ですが、そもそも譲渡承諾料の額に明確な決まりはありません。借地人と地主間での協議で決めていくことになります。
また、現借地人⇔地主間で結んでいる契約内容、そして新借地人⇔地主間で結ばれる契約内容等、契約内容は1件1件ごとに異なるため、それぞれの契約内容や物件の状況に応じた価格がその都度査定されるケースが一般的です。
また、瑕疵担保責任（借地上の建物に容易には発見できない隠れた欠陥等が有り、新借地人が購入後すぐにその欠陥が表に出てきた場合に売主が修繕の責任負う）の有無によっても大きく変わります。
この様な様々な理由から、明確な基準で判断するのではなくケースバイケースで査定されていくということとなります。

査定の際の目安となるもの

明確な基準は無いとしても、しかしながら、査定の目安になるものはあります。それは借地権割合から計算する方法です。
しかし、重ねて申し上げるとこれはあくまで目安としての算出です！それを理解した上で、まず以下の３つについて調べる必要があります。

まず「路線価」です。
路線価とは、標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。路線価図を使うことで土地の路線価を知ることができますが、この路線価を基に土地の相続税や贈与税が計算されるいます。最新の路線価は国税庁のホームページでチェックすることができます。

つぎに「公示価格」
これは、地価公示法にもとづいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格のことです。土地の評価額と言えるでしょう。公共事業のための用地買収はこの価格を規準に決められており、民間においてもこれを指標とするよう促されています。公示価格は路線価の8割程度が目安とされているので、路線価から概算を割り出すことができます。

最後に「借地権割合」
これは、土地の評価額に対する借地権価格の割合のことを言います。借地として借りている土地の権利は、土地の所有者である地主が持っている底地と、借りている人の借地権がある借地に分けられます。借地権割合とは、その土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示す数字です。国税庁のホームページにて現在の借地権割合を確認することができ、割合は30％～90％まで幅広く定められています。傾向としては都心部ほど借地権割合が高くなる傾向があります。

これらを明確に出来たら、公示価格×借地権割合＝借地権価格目安です。

例えば、路線価格２０万円/１㎡、借地権割合６０％の土地１５０㎡を借りている場合の借地権価格の算出は以下の通りとなります。

① ２０万円/１㎡×１５０㎡＝３０００万円（路線価）
② ３０００万円÷０．８＝３７５０万円（公示価格）
③ ３７５０万円（公示価格）×６０％（借地権割合）＝２２５０万円（借地権価格目安）

しかし、このケースだと建物代金は含んでおらず、土地についてある程度の目安の金額を算出するのみということになります。
もしも建物が古いという時には、基本的には不動産の世界では築20年で住宅価値が0となるとも言われているので、建物の価値については上乗せできないことも考えられます。
ですので、上記の計算式はあくまで借地のある程度の売却価格を算出するもの…と認識しておくべきでしょう。

借地権付き物件が高く売却出来るケース

このように、借地権付き物件の売却価格の査定は算出が難しく、物件の状況や契約内容によりケースバイケースな訳ですが、１つ借地権付き物件が高く売却出来るケースをお話しします。
それは、地主さんが借地を取り戻したいと思っているケースです。
地主が借地を取り戻したいと思う理由は様々です。例えば、自己使用したくなったとか、他の土地活用を考えているとか、そもそも借地契約に不満が出てきたとか、昔と違って借地の不動産価値が上がってきたとか…様々です。しかし、現在の法律では、地主にとっては自分の土地でも、借地は地主の好きなタイミングで取り戻すことはできません。借地人の権利や生活が守られるような仕組みになっているのです。

そこで、もし地主が借地を取り戻したいと思った場合には、借地権を買い取るという手段を取ります。
地主が積極的に買い取りたいと思っている事情があるため、この場合の買取額は査定よりも高くなる可能性があるのです。
また、借地を返還する際には、借地上の建物を壊し更地にして返すことが条件とされる場合も多いですが、地主が積極的に返還を求めている場合にはその経費も含め地主がフォローしてくれる可能性も出てきます。こうなれば、借地人は解体費の出費も無くなり、コスト面で一番理想的な形となるわけです。

もちろん、このようなケースは決して多くありません。
しかし、借地人としても手放したいと思っていたタイミングに、地主からも買取の要望が出た場合は良い機会と思って売却へ話を進めても良いかもしれませんね。

借地権付き物件の売却において大切なこと

先ほどから重ねてお話ししている通り、借地権付き物件の売却査定は非常に難しく、物件の状況や地主さんのご希望等様々なものに左右され、まさにケースバイケースです。明確な基準価格が無いため、査定額を出す際には地主さんとの交渉も必要となります。
しかし、借地人は少しでも高く売却したいでしょうが、買い取る側はそうではないことがほとんどです。ここで両者間には必ず摩擦が生じるものです。また、借地権に纏わる法律は複雑で、多くの疑問点も出るでしょうし、無知のまま進むとトラブルに直結します。
これらのことを鑑み、大事なことは、借地権付き物件の売却の際には査定も交渉も含めプロの力を頼ることです。
借地権付き物件の売却に詳しい不動産会社などに相談することで、借地人と地主の関係を良好に保ったまま最善の売却先へと導いてくれることでしょう。トラブルになる前に、ぜひ借地権を得意とするプロの業者への相談をご検討ください。