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既存不適格物件と接道についての問題

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道路についての法律

建築基準法の前身である市街地建築物法では接道義務上道路の幅は約2.7m以上とされ、1938年に幅を4m以上にしなければならないといけないと改正されました。この時に市街地のほとんどの道路は幅が約2.7mしかなく、新しい法律に合わせるため短期間で全ての道路を拡張するのは社会的な混乱を招くため実施不可能でした。
さらに、1950年に市街地建築物法に代わって建築基準法が制定された際に幅が4m以上の道路に敷地が2m以上接していなくてはいけないと規定されました。

二項道路とは

一見すると厳格でほとんどが法律の範囲外になってしまうように思ってしまいますが、1950年の時点では幅が4m以上ない道路はいたるところに存在し、そういった道路を「二項道路」と言います。二項道路は、現状の建築基準法に則っていなくても今すぐ合わせる必要がなく、将来新しく建築する時に現状の建築基準法に合わせなさいという割とゆったりとしたルールになっています。

セットバックとは

二項道路に接している敷地に新たに建物を建てる場合には制限があります。
具体的には、二項道路に接している敷地に建物を建てる場合には道路からの「セットバック(後退)」が必要になり、これには状況に応じて二つのケースがあります。まず第一は、道路の反対側が宅地の場合。道路の中心線から2mセットバックする必要があります。第二は、道路の反対側が崖、川、線路等の場合。道路の端から4mセットバックしなければなりません。
例えば、不動産の広告に現況は古屋あり、セットバックありと記載されていることがありますが、古い法律の基準で建てられたもののためセットバックして接道を拡張し現在の建築基準法に対応する必要があるという意味があるのです。

既存不適格の物件には住み続ける分には問題ありませんが、増改築や建て替えなどのリノベーションを行う際には現在の建築基準法に合うように、接道の部分のルールを知っていなければなりません。

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