もしかしてわが家も！？斜線制限など高さ制限により判明する既存不適格建築物

建物には高さに関する制限が存在

建築物は、建築するにあたり高さに関する規制があります。

１、絶対高さの制限
２、斜線制限（道路斜線制限と隣地斜線制限）
３、日影規制

これらの制限に則していない建物は「既存不適格建造物」ということになってしまうのです。

そもそも高さ制限というのは、各時代により様々な事が思慮され決められていきますが、多くの場合、自然環境や人々の生活を守る事を目的にして定められており、これまでも度々改訂が加われてきました。

わが家に増改築工事を施すべく建築士に依頼した際、建てた当時は当時の法律に則して建てていたけど、今の法律においては高さ制限に引っ掛かり、初めてマイホームが既存不適格の対象になっている事実を知るケースが多々あります。
しかし、この条件下でも現法に合わせてリフォームしなくてはなりませんので、こういった法令についても知る必要があるわけです。

絶対高さの制限とは

「絶対高さの制限」とは、生活環境を良くするため、第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域にのみ適用されていて、この２つの地域において、建物の高さが１０ｍ以下または１２ｍ以下になるように制限されています。
しかし、木造住宅なら３階建て相当、コンクリート造なら４階建て相当になるので、一般住宅ではほとんどクリアできると思われます。比較的シンプルなルールと言えますね。

斜線制限とは

次に、「斜線制限」。これは、「道路との境界線」と、「お隣りの土地との境界線」からの距離に応じて建築物の高さを制限することにより、各建物の日照や通風に支障をきたさないようにしたり、道路の採光の確保することを目的としています。

「斜線制限」の中には、2つの制限があります。

１つ目は「道路斜線制限」
これは、道路の日照や採光、通風に支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないように、建築物の高さを規制したルールのことです。
前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で記された線（＝道路斜線）の範囲内に建築物を建てなくてはならないという内容で、道路斜線は「用途地域」や「容積率」「道路の幅」などで「適用距離」と「適用角度」が変わり、建物の高さと位置が決まるということです。

２つ目は「隣地斜線制限」
これは、隣人の日照や採光、通風等、良好な環境を保つため建築物の高さを規制したルールとなっています。
隣地境界線上に一定の高さをとり、そこから一定の勾配で記された線（＝隣地斜線）の範囲内で建築物を建てなければなりません。
ただ、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域では、絶対高さの制限が設けられているため、隣地斜線制限は適用されないことになっています。

日影規制

最後に「日影規制」です。
これは、周囲の日照を確保して、心地よい暮らしを守る目的で設定されています。
１年の中で最も日の短い１２月２２日（冬至）の日当たりを基準としていて、冬至の日照時間はＡＭ８時～ＰＭ４時まで（北海道のみＰＭ３時まで）の間、一定時間以上影が生じないようにしなくてはなりません。

一定時間以上…これは「用途地域」や「建物の高さ」によって決まります。
「用途地域」とは、例えば、第一種低層住居専用地域とか準工業地域…等々ですね。

下の表を見ながら考えてみましょう。

まず、「用途地域」は先程の説明の通りですね。

「制限を受ける建築物」とは、この日陰制限を受けることになる形状の建物のことです。
第一種第二種低層住居専用地域なら「軒の高さ7mを超える建物、または地階を除く階数が3階建ての建物」。一つポイントとしては、軒の高さとは屋根の付け根のところのことです。屋根のてっぺんではありませんよ！そして、それ以外の用途地域については「建築物の高さ１０ｍを超える建物」となります。

「平均地盤面」からの高さとは、つまり地面からの高さです。この地点での日陰料を計測することになります。

最後に「日影時間」。境界線からの距離に応じて基準が変わります。
境界線から5~10ｍの範囲での日陰時間と、10ｍ以上の範囲での日陰時間に規制が設けられているわけですね。

一見、日影規制は厳しそうにみえますね(;^_^A) でも、大丈夫です！
５ｍ以内にある隣地の日照は考慮されません。また、先に述べた通り、制限を受ける建築物は、軒の高さが７ｍを超える建築物や地階を除く階数が３階立て以上の建築物のため、一般的な２階建ての一戸建ては規制されません。