普通借地権とはどんな権利？契約期間やその更新についてお話します！

更新が可能な権利

普通借地権とは、一言で表すと更新のある借地権のことを指しています。
借地借家法とよばれる法律が1992年に施行されましたが、この時に更新のない定期借地権が新設されました。これに対して更新のある借地権のことを普通借地権と呼んでいます。
一般的には契約期間が満了した時に、地主側に更新を拒否する正当な理由が無ければ、借地人の希望により期間が更新されることになります。

契約期間などを定める内容

単なる物の貸し借りとは異なり、土地や建物の貸し借りは金額も非常に大きく、住む人の生活にも密接にかかわってくることです。そのため借地借家法では、その契約期間や契約方法などが細かく定めています。この法律に定められていない事柄については、民法が適用されることになるでしょう。
また、建物を所有する目的で土地の賃貸借もしくは地上権の設定を行う場合には、この借地借家法が適用されることになります。それ以外の駐車場を所有するなどの目的の場合には、適用されることはないでしょう。
普通借地権の契約期間については、取り決めがない場合には初めは基本30年と定められています。取り決めをする場合においては、30年以上の範囲でも期間を定めることは可能ですが、30年未満は定められません。
契約期間の30年が過ぎ借地人が更新を希望した場合、最初の更新後は20年、その後も更新を希望した場合は10年…という契約期間で更新されていきます。こちらも当事者間の合意によってそれより長い期間にすることも可能です。

契約期間の満了が来て…

契約期間が満了したとしても、借地人が更新の請求を行った場合には、地主側に更新を断る正当な理由がないこと、そして建物がある場合に限って、それまでと同じ条件で契約を更新することができます。

では逆に、地主側が更新を断る正当な理由にはどのようなものがあるかと言うと…

・当事者双方の土地の使用を必要とする事情（例：地主本人が借地の使用を必要としている）
・借地に関するこれまでの経過（例：賃料の滞納の有無など）
・借地人へ立ち退き料が支払われる

…などがあげられます。
借地人の更新の希望に対して、地主が上記のような更新を断るための「正当事由」を主張した際には、借地人の持つ建物買取請求権（借地上に建てた建物の買い取りを地主へ請求できる権利）を行使できることも知っておきましょう。