土地賃借権は、建物所有を目的に土地を借りる権利を指します。あくまで賃貸人との契約の範囲でのみ、土地を利用できる権利のため、許可がない限り、譲渡やまた貸しはできません。
この賃借権の譲渡について、裁判所はどのような判断をしてきたのでしょうか？過去に実際にあった判例をもとに解説します。
借地上の建物が遺贈された場合、賃借権譲渡等許可の申し立て期限はいつ？
【ケースの概要】
Aは借主の養子であり、借主と同居していました。借主が死亡後に、遺言に従って借地上の建物がＡに遺贈されました。
借主が死亡後も、Ａは建物に住み続け地代の支払いもしていましたが、地代の前払いをしようとしたところ、貸主が受け取りを拒否したため、遺言執行者を選任。遺贈にともない、所有権移転登記手続きを求める訴えを起こし勝訴しました。
それを受けて、Ａは借地権譲渡を貸主に求めましたが、拒否されたため裁判所に申し立てました。貸主は、借地権譲渡許可申立ては借地法により譲渡が完了する前に行う必要があると決まっていますが、すでに借主からＡへ譲渡が完了していると主張。さらに、このケースでは借地権譲渡は貸主が優先的に買受けできるべきだと訴えました。
【裁判所の結論】
裁判所は下記の理由からＡの主張を認めました。
賃借権譲渡等許可の申し立ては、遺贈の性質上、遺贈の効力発生前に行うのは難しいので、遺贈の効力が発生してから、建物の引き渡しまたは所有権移転登記より前に行えばいいと判断されました。
このケースの場合、Ａはすでに建物に住んでいますが、借主と同居していた流れで住み続けているのに過ぎず、建物の引き渡しはされていないとみなされました。
また、借地権譲渡において買主が優先的に買い受ける権利も、法律が想定しているのは借地に投資した資本回収を目的とした賃借権譲渡の場合に限られており、遺贈の場合はあたらないと判断されました。
このケースは、土地借地権譲渡における「建物の譲渡以前」がいつなのかについて、裁判所が判断した例として参考になります。
借地権付建物が共有状態の場合、賃借権譲渡許可の申し立てはできるか？
【ケースの概要】
借主Ａは借地権付き建物を競売により購入し、建物の一部を借主Ｂと借主Ｃに譲渡。貸主に対して、借主Ａ・借主Ｂ・借主Ｃが建物の共有者だとして、借地権譲渡許可の申し立てを行いました。
第一審では、借主Ｂと借主Ｃの申し立ては却下され、借主Ａの申し立ては適法とされましたが、借主Ａらは抗告し、それに乗じて貸主も抗告しました。
【裁判所の結論】
裁判所は以下の理由により、借主Ａ・借主Ｂ・借主Ｃの申し立てを却下しました。
借地法に基づいて賃借権譲渡許可の申し立てをできるのは、借地権付き建物を購入した買受人、つまりこのケースだけでは借主Aのみ。そのため、借主Aからさらに建物を譲渡された借主Bと借主Cは、申し立てすることができないと判断しました。
また、建物が共有物となった場合は、借地法上では共有者全員が土地賃借権譲渡の申し立ての当事者となる必要があるので、借主Aが単独で土地賃借権譲渡の申し立てをすることができないとの結論に至りました。
つまり本ケースでは、この時点から賃借権譲渡許可の申し立てをする方法はありません。
借主にとって不利な判断のように思われますが、買受人である借主Aが借地権上の正しい手続きを踏んでいないのでやむを得ないといえます。
買受人が建物を第三者に借地権付きで譲渡する場合は、まずは買受人が借地権譲渡許可の申し立てを行い、その後または同時に、買受人から第三者に建物を譲渡する前に借地権譲渡許可の申し立てをするという手続きが必要となります。
土地借地権譲渡において敷金はどう取り扱われる？
【ケースの概要】
貸主は借主Aと借地契約を結ぶ際に、１０００万円の敷金を預かっていました。借主Aは借地上に建物を所有していましたが、その建物は競売にかけられ、借主Bが落札し借地権を取得しました。
借主Bは借地権譲渡について申し立てを行い、借地権譲渡が認められました。そして敷金については、借地契約を締結する際に支払われるものであるため、借主Bには支払い義務がないと判断され、貸主が抗告しました。
【裁判所の結論】
裁判所は、以下の理由により敷金の支払い義務があるとしました。
敷金は借地契約の際に、貸主が負担することになる債務のすべてを担保するため借主から支払われるものです。
今回のように借主が賃借権を譲渡した場合に、新しい借主に敷金を預ける義務がないとすると、貸主は敷金による担保を失うことになってしまいます。
当事者間の利益を公平にするには、旧借主が預けた敷金の額、新しい借主の経済的信用、敷金の相場などを総合的に判断したうえで、敷金が必要だと判断しました。
敷金額の算定方法はまだ明確ではないものの、敷金に関する一つの指針ができたといえます。
まとめ
これらのケースから分かるように、土地借地権譲渡に関する手続きやルールは複雑です。借地権上の手続きを正しく理解していないと、思わぬ不利益をこうむる場合もあります。
借地権譲渡をする際・受ける際は、専門家のアドバイスが非常に重要です。
