増改築禁止特約とは、借地上の建物を貸主に断りなく増改築することを禁止する条項を指し、一般的に借地契約をする際の契約書に含まれます。
借地上の建物の増改築が行われると、建物の寿命が延び、その分借地権が更新されていくため、貸主に大きな負担となる場合があります。それを防ぐために、あらかじめ増改築等禁止特約を結ぶのです。
ですが、どんな工事が「増改築」にあたるのかは、非常に難しい問題です。長年使用している建物を通常通り使うために行う修理は、一般的には増改築にはあたりません。
今回は増改築であるか否かの判断基準について、過去にあった実際の判例をもとにご紹介します。
ケース１：「増改築等」ではないとみなされる工事の具体例とは
貸主は、借主と借地契約を結ぶ際に、「借主は貸主の許可を得ずに、借地権の売買や譲渡、また貸し、所有建物の増改築等を絶対にしてはならない」という特約を結んでいました。
借主は借地に建物Aと建物Bを所有しており、それぞれ以下のような工事を行うため、増改築の許可を求めて申し立てをしました。
（１） 建物A
外壁などを高圧洗浄した後に外壁を塗装。さらにサービス工事として、雨どいの修理や門の扉の塗装、漆喰のひび割れ処理といった工事。
（２） 建物B
外壁や屋根などを高圧洗浄した後、外壁と屋根を塗装。さらにサービス工事として、雨漏りを防ぐために部分的にシーリング（樹脂材でひびを埋めること）や外壁の補修、屋根の棟板の金くぎ打ち、玄関回りの通気のためのガラリ板、玄関扉表面のニス塗装と言った工事。
その際、貸主は「大規模修繕にあたるかどうか」という問題ではなく、貸主の許可を得ずにできる工事内容ではないと主張しました。
ケース１に対する裁判所の判断
裁判所は下記理由により貸主の主張を退けました。
増改築禁止特約における「増改築等」は、売買や譲渡、また貸し、所有建物の増改築「等」を制限していると認定。そのうえで、この場合の「等」は、売買や譲渡、また貸し、所有建物の増改築と同じくらい借地関係に重大な影響を与えるものに限ると解釈するのが合理的であると判断しました。
それを踏まえ、借主が予定している工事は、今の建物の床面積を増やす「増築」や、建物を建て替える「改築」にはあたらず、建物の寿命にも影響を与えないとしました。
さらに、貸主の主張に対しては、借主は本来、建物の寿命を延ばす増改築等工事を自由にできるが、それを特約の範囲内で制限しているだけなので、このケースの工事については、特約による制限を受けないと判断しました。
このケースは、「増改築等」の「等」にあたるのはどのような場合の基準が示され、さらにいくつかの具体的な工事について増改築にあたらないと判断されたので、増改築等禁止特約について考える際に非常に参考になります。
ケース２：建物の間取りを変える工事は「増改築等」にあたるか
借主は貸主と借地契約を結ぶ際に、「増改築につき貸主の承諾が必要」という特約を結んでいました。
本件建物には借主の長男夫婦とその子ども二人が住んでおり、借主は２階の２つの部屋を区切り、出入り口を別々にして独立した部屋にし、子どもの部屋の床をフロアー貼りにして、壁や天井にベニヤを貼る工事を計画。この計画には、新しく柱を立てる工事が含まれていました。
借主は貸主に許可を求めましたが、貸主の承諾が得られなかったので、申し立てをすることになりました。
貸主側は、この工事は貸主の承諾が必要な増改築にあたり、建築確認がされていない建築基準法に違反する建物に行う工事である、借地契約の残り期間は４年だが朽廃（古びて使えない状態のこと）状態の建物に柱などを作ることで耐用年数が伸びるという理由で、許可できないと主張しました。
ケース２に対する裁判所の判断
裁判所は、このケースは増改築にあたらないと判断して、貸主の申し立てを却下しました。
その理由とは、この工事は建物の２階の間取りなどを変えるだけで、建物の主要部分を変更するものではない点です。
また、すでに朽廃状態にある建物に柱などを作ることで耐用年数が伸びるという主張については、主要部分に変更が加えられないため認められませんでした。
ちなみに、建築基準法に違反する建物に工事する、建物がすでに朽廃状態であるの２点については、証拠がないため却下されました。
増改築許可の裁判は、その工事が借地法でいうところの「増改築」である場合に許されるかを争う裁判なので、増改築ではないと判断された時点で、貸主の主張は却下されます。
まとめ
ケース１とケース２からも分かる通り、予定している工事が「増改築等」にあたるかどうかの判断は非常に難しいといえます。建築と法律、どちらにも精通していないと正しい判断が下せません。
そのため、迷った場合は、工事に着手する前に事前に増改築許可の裁判を申し立て、工事をしてもよいか判断をあおぐと安心です。
借地上の建物の工事計画が持ち上がったら、まずはトラブル防止のために不動産会社などの専門家に相談するのがおすすめです。
