確かに底地について理解することは、借地権に関わる方にとっては大事なことです。
今回は、地主も借地人も知っておくべき「底地」についてご説明いたします！’ color=’#ffffff’ bgcolor=’#1e73be’ bdcolor=’#1e73be’ bdstyle=’1′ avatarimg=’https://iiasu.org/wp-content/uploads/2019/01/oakda.jpg’ avatarsize=’80’ avatarshape=’1′ avatarbdwidth=’0′ name=’イーアス君’ align=’2′]
底地と借地
借地権について調べていると、底地（そこち）や借地といった言葉を目にすることが多くなります。
まず、「借地」とは、建物の所有を目的とした地上権あるいは貸借権のある土地のことを指していて、この土地の有する権利は「借地権」と呼ばれています。
それに対し、「底地」は、地主が持つ、借地権が設定されている土地のことを言います。
底地には「底地権」という権利が存在し、これは地主が借地人に土地を貸し賃料（地代）を受け取ることや、契約の更新、借地人が借地上の建物の増築などの際に、承諾料として一定の金銭をもらえる権利のことを指します。
そして「借地権」と「底地権」の両方を合わせると、その土地の完全な権利と言えます。
なので、例えば地主はそこがいくら自分の土地と言えど、「底地権」しか持っていない状態では土地を自由にすることが出来ず、自由に使用したい場合は「借地権」を買い取る等の方法を取ります。
逆も同じことで、借地人は例え借地上に自分の持ち家が有ったとしても、土地の権利は「借地権」です。もしその土地を自由に使用したいと思った場合は、地主から「底地権」を買い取って完全な「所有権」としなければなりません。
借地権に纏わるトラブルは良く見受けられますが、双方がこのような権利関係について詳しく知らずにやり取りをしてしまうことで起こることが多いようです。きちんと権利関係を把握しておきましょう！
[talk words=’地主さんから見れば「底地」。借地人から見れば「借地」。でもこれらは同じ土地のことを指してるわけだね。’ color=’#000000′ bgcolor=’#81d742′ bdcolor=’#81d742′ bdstyle=’1′ avatarimg=’https://iiasu.org/wp-content/uploads/2019/04/ファビコン.png’ avatarsize=’80’ avatarshape=’1′ avatarbdwidth=’0′ align=’1′]底地の売却
地主は、底地権を持っていても管理に困ることもあります。
たとえば、自宅から遠方にあるため思うように管理することができないこともありますし、どのように活用したら良いのかが分からないというものもあります。また、入ってくるはずの地代が滞りがちであったり、地代が安過ぎて税金に充てることさえできないケースもあるようです。
この様な状況に置かれている場合、地主は底地を売却したい…と思うわけですが、そもそも「底地」は売却できるのでしょうか？
答えは、売却出来るけどケースが少なく、難易度が高いと言えます。
ケースが少なく難易度が高いことを前提に、３つのケースをお話しします。
第三者へ売却する場合
これは、かなりレアケースですが、もし第三者に売却できるとしたら、やはり「買い手にメリットがあること」、「買い手がキャッシュを持っていること」が重要となってきます。
例えば、底地の固定資産税は地代で十分まかなえていて、利益が出ている場合、買い手が現れる可能性があります。その「利回り」次第で売却価格も変わります。また、底地は担保として扱ってくれる金融機関は殆どない為、ローンではなくキャッシュで買える買い手がいれば話を進められる可能性があります。
借地人へ売却する場合
第三者よりはあり得るケースです。同じように、「借地人にとってメリットがあること」が売却する為には重要です。
例えば、地代を払っていく方が安いと思えば、わざわざ底地を買わなくても今の暮らしを維持できますが、逆であれば借地人が買いたいと思う理由になりえます。また、借地上の家を建て替えたい…けど借地契約のせいで自由がきかない場合、底地も買い取って所有権にしてしまえば、好きなようにその土地を使えるようになります。
こういった借地人側にメリットが有れば、売却のチャンスはあり得ると言えます。
不動産業者へ売却する場合
借地人が買い取るケースと同等にあり得るのが、底地の売買を得意とするプロの不動産会社による買取です。
専門的な見地から、最善の方法を見出してくれるかもしれません。是非お困りの地主さんは信頼のおける不動産業者へ相談してみてください。
底地の相続税は安い！！
ここまでの話だと、売却も難しくデメリットしかないように感じますが、きちんとメリットもあります。
それは、底地の相続税は一般的な所有権の土地より安い！ということです。
実際に底地を相続する際の相続税の算出について考えてみましょう。
底地に限らず、土地を相続する際の相続税は「相続税評価額」を元に決められており、この相続税評価額は国税庁が公表している「路線価」や「倍率方式」をもとに算出されます。これらは、国税庁が定めていて、公表されています。
例えば「路線価」で算出する場合、数字とＡ~Ｇまでのアルファベットが組み合わせを見ることになります。
もし「５００Ｃ」という記載がご自身の土地エリアに表記されていた場合、これはつまり１ｍ２あたり５０万円。
且つ、アルファベットは借地権割合を示し、Ａ=９０％、Ｂ=８０％、C=７０％……Ｇ=３０％となるので、この場合Ｃの７０％。
土地の広さが５０ｍ２なら、「５０万円×５０ｍ２=２５００万円」が、所有権だった場合の相続税評価額といなりますが、今回底地の「相続税評価額」ですので、借地権割合であるＣの７０％が適用され、「２５００万円の３０％＝７５０万円」。これが「相続税評価額」となるのです。
所有権だった場合と大きく金額が変わるのが分かりますね！こんなメリットもあることを是非理解しておきましょう！
[talk words=’いかがでしたか？売却するのも、相続をしながら維持していくのも、結論はご自身にとって何がベストか…ということにつきますね。
弊社では、このような案件についてもご相談を承っておりますので、お困りの方はお気軽にお問い合わせください！
以上、地主も借地人も知っておくべき「底地」について解説しました！’ color=’#ffffff’ bgcolor=’#1e73be’ bdcolor=’#1e73be’ bdstyle=’1′ avatarimg=’https://iiasu.org/wp-content/uploads/2019/01/oakda.jpg’ avatarsize=’80’ avatarshape=’1′ avatarbdwidth=’0′ name=’イーアス君’ align=’2′]
