借地権の対抗要件とは？賃借権は登記ができない？トラブル回避の為に必要な事を知ろう！

地上権と賃借権

法律関係などにもとづく権利を第三者に主張するには、一定の要件が必要で、これを「対抗要件」といいます。

そもそも借地権とは、建物の所有を目的とする「地上権」、そして土地の「賃借権」の２つに分かれます。
地上権はマンションの場合に多く、登記が可能なので、これがれっきとした対抗要件となります。
しかし、借地権付き一戸建て建物の多くは賃借権となっていて、この賃借権は、建物の登記は可能ですが、借地の登記が基本できない（登記のためには地主の了承や協力が必要）関係で、さまざまな問題の元になっています。

ではここで、土地の登記が基本出来ない上で、建物登記もしていなかった場合を考えてみましょう。
この場合、借地契約を結んでいる地主に対しは借地権の主張ができることは当然のことです。またその地主が亡くなった場合にも、その相続人に対しても、同様に主張することができるでしょう。
しかし、もし地主が土地をほかの誰かに売り渡し、新たな地主が現れた場合には、建物の登記をしていなかった借地人は新しい地主へ権利を主張出来なくなってしまうのです！

こういったケースがある為、権利を主張するための二つの対抗要件が必要であり、事前に準備しておかなくてはならないのです。

建物の登記という対抗要件

対抗要件の一つ目として、その建物に借地人の登記がなされていることが挙げられます。
借地人は借地上の建物の登記を行うことによって、土地に対し借地権の登記がなかったとしても、第三者に権利の主張することができるようになります。
しかし、借地名義人と建物の登記名義人が同じでないケースもあるでしょう。
例えば借地契約をした借地人本人が亡くなり、その息子が借地上の建物を建て替えなどした時に、息子名義で建物の登記をすると対抗要件にはあてはまらなくなってしまいます。なぜなら息子は借地契約の契約者本人ではないからです。この様に借地名義人と建物の登記名義人が違う場合には、地主が底地を売却して、新しく地主になった人に対し借地権を対抗することができなくなり、土地を明け渡さなければなりません。

その借地上に建物が存在しているという対抗要件

対抗要件の二つ目として、借地上に建物が存在していることが挙げられます。建物があるだけで一つの対抗要件となるわけです。ただしこれは、登記をしてある建物が存在していることに限ります。
例えばもし、火事や再築などによって建物がなくなった場合には、借地権保存の掲示という手段の用いて、建物がなくなった時から2年間、建物を特定とするための必要な事項（登記簿明細、滅失日）や、新しく建物を建築することをその土地の上に掲示することによって、第三者に対抗することができるようになります。しかし掲示が何者かに知らないうちに撤去されてしまったら、借地権の対抗ができないため、借地権保存の掲示は非常に注意が必要となります。